Direkt zum Inhalt | Direkt zur Navigation

Benutzerspezifische Werkzeuge

Sektionen

Sie sind hier: Startseite / Geschichte / Stiftung für Wohnungsbau der Bergarbeiter 1949 -2009 / Von der Eigenheimförderung zum modernen Wohnungsunternehmen

Von der Eigenheimförderung zum modernen Wohnungsunternehmen

Die Stiftung für Wohnungsbau der Bergarbeiter (StWB) wurde am 12. Oktober 1949 gegründet, sie wird in diesem Jahr 60 Jahre alt.

Die StWB hat in der Vergangenheit die Gelegenheit genutzt, anlässlich von Jahrestagen Bilanz zu ziehen, über das Erreichte zu berichten und auf die künftigen Aktivitäten hinzuweisen. Zum 40 jährigen Jubiläum vor 20 Jahren erschien die letzte Festzeitschrift. Der Arbeitsdirektor der Saarbergwerke AG, Kurt Obijou, schrieb damals in seinem Grußwort:

„Der Stiftungszweck – die Vergabe von Baudarlehen an Bergarbeiter zur Finanzierung ihres Eigenheims – hat über all die Jahre nichts an Aktualität eingebüßt. Ohne Zweifel sind in den letzten vier Jahrzehnten die Ansprüche an zeitgemäßes Wohnen, also an Wohnraumgröße und Wohnungsqualität gestiegen, so dass die gegenwärtige Diskussion über eine neue Wohnungsnot einen anderen Stellenwert hat als kurz nach dem Zweiten Weltkrieg. Dennoch dürfen die Wirkungen der Eigenheimförderung auf den regionalen Wohnungsmarkt, also auf Höhe und Struktur der Miet- und Immobilienpreise nicht unterschätzt werden. Tatsächlich gibt es neuerdings Meinungen, die in einer unzureichenden Wohnungseigentumsförderung die Hauptursache der Verknappung bei Mietwohnungen sehen.“

Diese zutreffende Beschreibung des Wohnungsmarktes hat in den 90 er Jahren zu einer kräftigen Ausweitung der staatlichen Wohnungsbauförderung zur Beseitigung von Wohnungsengpässen geführt. Nach einer intensiven Neubauphase beherrschen jedoch seit einigen Jahren ganz andere Themen die wohnungspolitische Diskussion: Bislang nie gekannte Leerstände bei Wohnungsunternehmen als Folge des wirtschaftlichen und demographischen Wandels führten zu einem drastischen Rückgang im Mietwohnungsneubau, in den neuen Bundesländern sogar zu einem staatlich geförderten „Rückbau“. Das Erfordernis der energetischen Sanierung der Altbestände, stellt die Wohnungsunternehmen vor die nur schwer lösbare Aufgabe, diese Modernisierungsmassnahmen ohne zusätzliche Nettobelastung der Mieter zu finanzieren. Die Verkäufe im öffentlichen Eigentum stehender Wohnungsbestände an private Investoren zur Sanierung der hochverschuldeten Staatshaushalte führte zu einer kontroversen gesellschaftspolitischen Debatte. Die Auswirkungen auf das allgemeine Mietniveau sind heute noch nicht abschließend zu beurteilen. Die staatliche Eigenheimförderung schließlich wurde wiederholt Gegenstand der Subventionskritik. Die Förderung wurde seither deutlich zurückgefahren, was sich in einem starken Rückgang der neu errichteten Eigenheime niederschlägt.

Stärker als durch diese allgemeinen Umfeldbedingungen wurde die StWB aber durch den Rückgang der Bergbaubelegschaft an der Saar bestimmt. Mit der Entscheidung, den saarländischen Steinkohlenbergbau im Jahre 2012 zu beenden, wird dieser seit den 60er Jahren andauernde Prozess abgeschlossen.

Das Projekt der Weiterentwicklung der StWB hat inzwischen seinen vorläufigen Abschluss gefunden. Wie die Stiftung dabei unter Beachtung des ursprünglichen Stiftungszwecks zum Wohnungsunternehmen wurde, soll in diesem Beitrag nachgezeichnet werden.

Da die Zeit bis 1989 bereits ausführlich in den vorangegangenen Festschriften behandelt wurde, ist hier die Zeit von 1989 bis heute zu betrachten. Es liegt auf der Hand, eine chronologische Gliederung vorzunehmen, die drei Perioden umfasst:

  • Zeitraum von 1989 bis 1995: eine Ära geht zu Ende

  • Zeitraum von 1996 bis 2006: erster Schritt zum Wohnungsunternehmen

  • Zeitraum ab 2006: Die StWB Wohnen GmbH betritt den saarländischen Wohnungsmarkt

Mit welchem Ergebnis sich die StWB mit der Frage der Zeit nach dem Bergbau auseinander gesetzt hat, wird zum Schluss zu erörtern sein.

Eine Ära geht zu Ende: die letzte Phase der Darlehensförderung

Im Zeitraum von 1949 bis 1989 wurden rund 13.000 Darlehen aus Mitteln der Stiftung an Bergleute zum Neubau oder Kauf, später auch zur Modernisierung von vorhandenem Wohnungseigentum vergeben. Das waren bis dahin im langjährigen Durchschnitt 325 Darlehen pro Jahr. In den folgenden sechs Jahren wurden nur noch insgesamt 700 Baudarlehen gewährt, ab 1996 fanden keine Vergaben mehr statt.

Die Gründe für diese Entwicklung hängen unmittelbar mit der Personalentwicklung der Saarberg-Belegschaft zusammen. Anfang der 80 er Jahre verhängte Saarberg einen Einstellungsstopp, auch die Ausbildungszahlen mussten kontinuierlich an den reduzierten Personalbedarf angepasst werden, damit wurde die Belegschaft nicht nur stetig weniger, sondern im Durchschnitt auch ständig älter. Ausgehend von dem Erfahrungswert, dass Belegschaftsmitglieder ab 40 Jahren im Durchschnitt zu zwei Dritteln in den eigenen vier Wänden wohnen, war es eine reine Frage der Zeit, bis die Mittel der Stiftung, die in den ersten Jahrzehnten unverzichtbar waren, nicht mehr benötigt wurden. Die Unternehmensmittel reichten in den Folgejahren aus, die drastische gesunkene Nachfrage in der Eigenheimförderung abzudecken.

Entwicklung der Anzahl der Darlehen

Entwicklung der Anzahl der bewilligten Darlehen

13.700 Darlehen in höhe von 67,3 Mio € in 45 Jahren, diese Zahlen stehen für sich. Vor dem Hintergrund der aktuellen Bankenkrise, die u. a. durch eine leichtfertige Vergabepraxis bei der Herausreichung von Baudarlehen an US-Bürger entstanden ist, sei auch ein qualitativer Gesichtspunkt herausgestellt: die Grundüberzeugung in den Stiftungsgremien, dass die Eigenheimförderung nicht um jeden Preis erfolgen kann, sondern dass nur Vorhaben förderwürdig sind, die grundsolide finanzierbar sind, trug mittel- und langfristig Früchte: die Ausfallquote war und ist deutlich unterdurchschnittlich. In den Vergabebedingungen, die übrigens über die Jahre nur geringfügig geändert wurden, wurde stets Wert auf eine neutrale Baudarlehensberatung gelegt. Ohne den Nachweis ausreichender Eigenmittel sowie der auf einem sorgfältig erstellten Finanzierungsplan basierenden Prognose, dass auf Dauer die Finanzierungslast geschultert werden kann, wurde kein Darlehen vergeben.

Maßgebliche Landespolitiker äußerten Mitte der 90 er Jahre die Befürchtung, dass als Folge des beschleunigten Personalabbaus viele Bergleute ihr Eigenheim verlieren werden.

Dies ist nicht eingetreten. Neben einer verantwortungsbewussten Personalpolitik spielte dabei eben eine große Rolle, dass die Baufinanzierungen robust aufgebaut waren.

Mit der weitgehenden Erfüllung des ursprünglichen Stiftungszwecks stellte sich bereits Anfang der 90er Jahre die Frage nach der Zukunft der Stiftung. Eine Auflösung der Stiftung und eine Übertragung des Vermögens an eine ähnliche soziale Einrichtung des Bergbaus erschien wenig sinnvoll, da die übrigen sozialen Einrichtungen des Bergbaus mit der gleichen Entwicklung konfrontiert waren.

Wichtige Impulse zur Weiterentwicklung der Stiftung ergaben sich aus der Auseinandersetzung mit dem damals gültigen Bergarbeiterwohnungsbaugesetz, das aus historischen Gründen interessanterweise an der Saar nie Rechtskraft erlangte. In der internen Diskussion wurde klar, dass die Stiftung für Wohnungsbau der Bergarbeiter unter den besonderen Bedingungen im Saarland (politische Entwicklung; hohe Eigenheimquote) die privatrechtliche Lösung einer Aufgabe darstellte, die in der übrigen Bundesrepublik im Rahmen des Bergarbeiterwohnungsbaugesetzes als öffentliche Aufgabe aufgefasst wurde. Dies legte analog zur Ruhr den Gedanken nahe, den Bergarbeiterwohnungsbau nicht auf die Eigenheimförderung begrenzt zu sehen, sondern auch die unternehmenseigenen Bergarbeiterwohnungen in die Überlegungen mit ein zu beziehen.

Lag im saarländischen Bergbau der Schwerpunkt bei der Sicherstellung der Wohnraumversorgung der Belegschaft mehr auf der Förderung des bergmännischen Eigenheims, so gab es gleichwohl auch immer einen eigenen Mietwohnungsbau. Aufgrund des finanziellen Anpassungsdrucks war die damalige Saarbergwerke AG Anfang der 60 er Jahre gezwungen, über die Veräußerung ihrer nicht betriebsnotwendigen Werkswohnungsbestände nachzudenken.

Vom ursprünglichen Ziel alle 8.600 Werkswohnungen zu veräußern, war Anfang der 90 er Jahre ein Restbestand von 2.600 Wohnungen übrig geblieben, der entweder aus betrieblichen (Nähe zum Betrieb/Bergschadenseinwirkungen) oder wohnungswirtschaftlichen Gründen (Mehrfamilienhäuser) nicht direkt an die Mieter veräußert werden konnte. Vermietet waren die Wohnungen ausschließlich an aktive Belegschaftsmitglieder, die auch nach der Pensionierung in der Wohnung verbleiben konnten. Ein Großteil dieser Wohnungen befindet sich in Siedlungen, die zum Teil vor, zum überwiegenden Teil nach dem Zweiten Weltkrieg in der Nähe von Produktionsstandorten errichtet wurden.

Mit dem Übergang zu den ortsüblichen Mieten 1981 wuchs im Unternehmen zugleich die Einsicht, den in den Zeiten der Verkaufsabsicht entstandenen Instandsetzungs- und Modernisierungsstau am verbliebenen Werkswohnungsbestand nach und nach im Rahmen jährlicher Bauprogramme zu beseitigen. Ein weiteres anspruchsvolles Ziel bestand darin, die in der Regel werkseigenen Siedlungsstraßen und -kanäle auf die jeweiligen Kommunen zu übertragen.

Die Grubenstillegungen führten dazu, dass zahlreiche Verkaufsverbote aufgehoben werden konnten; Anfang der 90er Jahre war etwa die Hälfte des verbliebenen Werkswohnungsbestandes aus betrieblicher Sicht veräußerbar. Wer kam jedoch als Käufer in Frage?

Wie so häufig in Situationen, in denen sich ein vielfältiger Problemdruck aufgebaut hat, kommen einfache Lösungen zustande, die in ruhigeren Zeiten nicht ohne weiteres entwickelt werden. Konkret: die Stiftung für Wohnungsbau der Bergarbeiter erwirbt von den Saarbergwerken Ende 1995 die zum Verkauf anstehenden 1.300 Werkswohnungen und vermietet diese an die Saarbergwerke. Der Kaufpreis wurde durch die Übertragung der Darlehensforderungen auf die Verkäuferin sowie die Aufnahme von Fremdkapitalmitteln finanziert.

Diese Lösung hatte nicht nur den Charme, dass sie ohne große innerbetriebliche und öffentliche Aufmerksamkeit vollzogen werden konnte. Beide Seiten hatten unbestreitbare Vorteile:

  • Die StWB hatte eine Antwort auf ihr Zukunftsproblem. Zum zentralen Stiftungszweck gehörte fortan die Bereitstellung von Mietwohnungen an aktive und ehemalige Beschäftigte des saarländischen Steinkohlebergbaus und deren Angehörige. Den Mitbestimmungsträgern fiel es nicht schwer, diese Lösung mitzutragen, war doch damit eine dauerhafte soziale Absicherung der Mieterschaft gewährleistet.

  • Saarberg realisierte den bilanziellen Erfolg und behielt den Vorteil, mit der Rückmietung der 1.300 StWB-Wohnungen weiterhin eine vertretbare Bewirtschaftungsgröße für die eigene Wohnungswirtschaft zu besitzen.

Ein Jahrzehnt des Übergangs

Die StWB stand also ab 1996 auf einer neuen Grundlage, die schnell zur Routine wurde. Die „Ruhe“ währte jedoch nicht lange: Das 1997/1998 durchzuführende Verschmelzungsverfahren der Saarbergwerke AG auf die RAG AG brachte neue, weitergehendere Herausforderungen:

Aus steuersystematischen Gründen war es bei der Neustrukturierung im Vorfeld der Fusion nicht möglich, die Saarberg-Wohnungswirtschaft (WoWi Saar) analog der Wasser- und Kraftwerkswirtschaft als steuerlichen Teilbetrieb vom Bergbaubereich abzutrennen. Damit gehörte die Wohnungswirtschaft auch nach der Fusion mit der RAG AG zum Bergbau. Jahre zuvor hatte die RAG alle Immobilienaktivitäten, die Wohnungswirtschaft mit einem Bestand von 60.000 Wohnungen sowie das Flächen- und Gebäudemanagement in einem eigenen Teilkonzern gebündelt. Der in der DSK zusammengefasste Bergbaubereich konzentrierte sich an der Ruhr auf die ureigene Aufgabe, die Steinkohlenförderung. Kohlefremde Aktivitäten, wie sie zweifellos die WoWo Saar darstellte, waren aus diesem Blickwinkel ein Fremdkörper. Ergebnis der Fusionsgespräche war konsequenterweise die Absicht, auch die WoWi Saar aus dem Bergbau herauszulösen und dem Immobilienkonzern zuzuordnen. Zuvor waren jedoch umfangreiche Vorarbeiten zu leisten, wie beispielsweise die Arrondierung der wohnungswirtschaftlich genutzten Grundstücke.

Dass es nach intensiver Beschäftigung mit dem Thema letztlich nicht zur Umsetzung dieser Unternehmensabsicht kam, lag in der Hauptsache daran, dass das Saarland für den RAG Immobilienkonzern aufgrund der Entfernung, der Kleinteiligkeit des hiesigen Wohnungsmarktes und der unterschiedlichen Entwicklung der Wohnungswirtschaft an Ruhr und Saar nicht als strategische Zielregion angesehen wurde

Die DSK hielt jedoch weiterhin an dem Ziel einer Ausgliederung der Wohnungswirtschaft Saar fest. Zu untersuchen war nun die Möglichkeit einer sog. saarländischen Lösung.

Von den beiden Varianten, einer Übertragung der WoWi Saar auf ein saarländisches Wohnungsunternehmen oder die Ausstattung der StWB mit einem wohnungswirtschaftlichen Geschäftsbetrieb wurde schließlich im Frühjahr 2006 die Stiftungslösung beschlossen.

Die Umsetzung dieses Vorhabens beinhaltete für die StWB folgende Kernpunkte:

  • Gründung einer eigenen Verwaltungs-GmbH zur Übernahme des wohnungswirtschaftlichen Personals der DSK

  • Beendigung des Mietvertrages mit der DSK zur Bewirtschaftung der 1.300 StWB-Wohnungen

  • Erwerb weiterer 760 Wohnungen von der DSK, die inzwischen zum Verkauf freigegeben waren

  • Abschluss eines Bewirtschaftungsvertrages mit der DSK zur Verwaltung der im Eigentum der DSK verbleibenden Wohnungen

Zum 1. Oktober 2006 fand der Betriebsübergang der WoWi Saar auf die neu gegründete 100 % - Tochter StWB Wohnen GmbH statt. Die vollständige Herauslösung der WoWi Saar aus der DSK erforderte eine Reihe ergänzender Maßnahmen:

Die Verwaltung der StWB wurde seit Errichtung der Stiftung an vom Unternehmen vorgenommen. Auch diese Vertragsbeziehung musste beendet, die Aufgabe neu organisiert werden. Zur Erfüllung der Deputatansprüche der Mieter aus dem aktiven oder früheren Arbeitsverhältnis musste eine praktikable Lösung gefunden werden. Da die DSK weiterhin Belegungsrechte an den veräußerten Werkswohnungen hielt, war die Arbeit der Wohnungskommission, ein Ausschuss der betrieblichen Mitbestimmung, neu zu gestalten.

Vorstand und Beirat der StWB waren sich stets darüber im klaren, dass der beschlossene Weg chancenreich, aber nicht frei von Risiken ist. Für die GmbH musste ein Geschäftsführer gefunden werden, zahlreiche kaufmännische Funktionen, die bei der DSK nicht von der Wohnungswirtschaft, sondern von den Zentraldienststellen wahrgenommen wurden, wie z. B. das Rechnungswesen, die Personalverwaltung, der Einkauf und die EDV-Betreuung mussten neu aufgebaut werden.

Leitlinie war die feste Überzeugung, für die Stiftung, aber auch für Mieter und Beschäftigte den bestmöglichen Weg gefunden zu haben. Ein Vorteil bestand darin, dass die Mitarbeiter der WoWi Saar bereits Markterfahrung zu Zeiten der DSK sammeln konnten: wegen des stetigen Personalabbaus fanden sich immer weniger Bergleute, die eine Werkswohnung benötigten. Zur Vermeidung von Leerständen mussten werksfremde Mieter gewonnen werden, damit war eine ursprünglich personal- und sozialpolitisch begründete werksinterne Einrichtung in der allgemeinen wohnungswirtschaftlichen Marktrealität angekommen.

Die StWB Wohnen GmbH betritt den saarländischen Wohnungsmarkt

Einerseits sollte sich für die Mieter nach außen möglichst wenig ändern, andererseits mussten die Voraussetzungen geschaffen werden, um als kleine, eigenständige Gesellschaft wirtschaftlich erfolgreich auf dem saarländischen Wohnungsmarkt bestehen zu können.

Die Gesellschaft entschied sich für eine leistungsfähige, aber gleichzeitig preiswerte EDV-Lösung auf der Basis von SAP. Das erleichterte den bereits mit SAP vertrauten Mitarbeitern den Übergang und schuf gleichzeitig die Voraussetzung, nicht nur den Bestand der StWB und der DSK, sondern bei Bedarf auch weitere Bestände effizient abzurechnen.

Um sich einen realistischen Überblick über den tatsächlichen baulichen Zustand des Stiftungswohnungsbestands zu verschaffen und einen belastbaren langfristigen Bewirtschaftungsplan zu erstellen, beauftragte die Stiftung die StWB Wohnen mit der Durchführung einer umfassenden Bestandsanalyse. StWB Wohnen setzte dazu mit Unterstützung der Firma Calcon deren Software epiqr ein. Das Ergebnis ist eine detaillierte Bestandsbeschreibung aller Gebäude sowie eine Schätzung des Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsbedarfs. Mit diesen Informationen ist es jetzt möglich, eine kurz-, mittel- und langfristige Budgetplanung für alternative Szenarien zu erstellen, um das vorhandene Wohnungsportfolio optimal zu entwickeln.

Bei der Planung anstehender Modernisierungsmassnahmen steht neben der Wirtschaftlichkeit das Interesse der Mieter im Mittelpunkt. Waren es früher überwiegend handwerklich versierte Bergleute, die gerne auch selbst Hand anlegten, haben wir es heute mit älteren. aber auch jüngeren Mietern zu tun, die entweder nicht die Möglichkeit oder die Zeit haben, selbst zu renovieren oder gar zu modernisieren wie das früher durchaus üblich war. Entsprechend haben sich die Anforderungen an eine Instandsetzung, bzw. an eine neu zu vermietende Wohnung geändert.

Zu den von DSK übernommen Beständen der StWB gehören auch noch eine Reihe Einfamilienhäuser bzw. Doppelhaushälften und einzelne Mehrfamilienhäuser außerhalb geschlossener Siedlungen (Streubesitz), von denen sich die Stiftung längerfristig trennen wird. StWB Wohnen wurde beauftragt, diese Objekte behutsam, sozialverträglich zu privatisieren. Entsprechend dem Selbstverständnis der Stiftung können vermietete EFH/DHH ausschließlich an die bisherigen Mieter, bzw. mit deren Zustimmung, an deren direkte Verwandte verkauft werden. Sofern die jetzigen Mieter an einem Erwerb nicht interessiert sind, bleiben diese Objekte bis auf weiteres im Bestand. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kann ein Verkauf nur dann statt finden, wenn einzelvertraglich die Wohnrechte der bisherigen Mieter gesichert sind. Damit ist sichergestellt, dass die Mieter der StWB sich um ihre Wohnung keine Sorgen machen brauchen.

Die Kommunikation mit Mietern und Mietinterssenten ist heute wichtiger denn je für den Erfolg eines Wohnungsunternehmens. StWB Wohnen verfügt seit 2006 über einen eignen Internetauftritt, http://stwb-wohnen.de. Dort können Interessenten aktuelle Wohnungsangebote anschauen, in der Datenbank aller freien Objekte suchen oder eine individuelle Wohnungsanfrage senden. Reperaturmeldungen können nicht nur beim Wohnungsverwalter, in Notfällen auch über eine rund um die Uhr besetzte Notfallnummer, sondern auch über das Internet aufgegeben werden. Zu allgemein interessierenden Themen, wie z.B. zur Betriebskostenabrechnung können ausführliche Informationen abgerufen werden.

Was bedeutet die Beendigung des saarländischen Steinkohlebergbaus in 2012 für die Stiftung für Wohnungsbau der Bergarbeiter?

Der bisherige Stiftungszweck, die Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaus an der Saar ist – leider - nicht mehr zukunftstauglich. An seine Stelle tritt durch Beschluss des Beirates im Februar 2009:

a) die Begleitung des Anpassungsprozesses durch die vorrangige Bereitstellung von Mietwohnungen für alle von der Stilllegung betroffenen Arbeitnehmer

b) die Förderung des Denkmalschutzes durch die Instandsetzung und Erhaltung der zum Vermögen der Stiftung gehörenden denkmalgeschützten Bergarbeitersiedlungen im Saarland.

Die sozialpolitische Flankierung des auslaufenden Bergbaus wird von der StWB als selbstverständliche Verpflichtung angesehen. Mit der besonderen Betonung des Denkmalschutzes soll nachfolgenden Generationen darüber hinaus die Möglichkeit erhalten werden, einen wichtigen Aspekt des Bergarbeiterwohnungsbaus an der Saar konkret anzuschauen.

Die unter Denkmalschutz stehenden Siedlungen sind in unmittelbarer Nähe zu den Zukunftsstandorten Göttelborn und Reden gelegen. Diese eher zufällige Gegebenheit zeigt anschaulich, dass die Stiftung im Einklang mit den Bemühungen im Land steht, Geschichte und Zukunft fruchtbar miteinander zu verbinden.

abgelegt unter: