Die Einkaufstour der Finanzinvestoren bereitet Ulrich Ropertz Bauchschmerzen. "Die neuen Eigentümer werden sich nicht dem Gemeinwohl verpflichtet sehen, sondern sie haben nur die kurzfristige Rendite vor Augen", sagt der Sprecher des Deutschen Mieterbundes zu heute.de. Still und leise gehen die Finanzinvestoren alias "Heuschrecken" vor, wie sie Noch-SPD-Chef Franz Müntefering abschätzig nennt. Nach Schätzungen des Mieterbundes gehören schon gut 600.000 Wohnungen in Deutschland ins Portfolio angloamerikanischer Investoren. "Wir wissen nicht, was heimlich über die Bühne geht", räumt Ropertz ein. Möglicherweise sind noch viel mehr Wohnungen in deren Besitz. Und die Einkauf-Liste der Investoren sei lang.

Der Deutsche Mieterbund reibt sich am "Ausverkauf öffentlicher Wohnungen". So nennt es Präsidentin Anke Fuchs. Immer mehr Kommunen gehen dazu über, Wohnungen an Investoren zu verhökern, um Haushaltslöcher zu stopfen. Die neuen Hausherren würden wegen ihrer Renditevorgaben nach ein paar Jahren die Mieten anheben oder Wohnungen in Eigentum umwandeln. "Dadurch gehen preiswerte Mietunterkünfte für sozial Schwache verloren", warnt Fuchs. Bislang seien aber die Kaltmieten stabil geblieben. Nicht zuletzt schieben Gesetze saftigen Mieterhöhungen einen Riegel vor.

Kiel: Anstieg bei den Sozialmieten

Zwar nicht saftig, aber spürbar ziehen die Sozialmieten in Kiel an. Das rechnet zumindest der Chef des Kieler Mietervereins Jochen Kiersch so vor. "Die Steigerungsrate bei Mieten öffentlich geförderter Wohnungen sind um 1,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr hochgeschnellt", sagt er. Eine Ursache ist auch schon ausgemacht. In den vergangenen Jahren sind viele Sozialwohnungen in die Hand von renditeorientierten Anteilseignern gefallen. Die Folge ist, "dass sich hier erste spürbare Auswirkungen der Verkäufe auf dem Wohnungsmarkt zeigen".

So habe die Wohnungsverwaltung die Instandhaltungspauschalen angehoben. "Allerdings rückwirkend für das Jahr 2004 und dann auch noch in einer Summe verbunden mit dem in dieser Konstellation zynisch wirkenden Hinweis, die betroffenen Mieter könnten ja gegebenenfalls Wohngeld beantragen", sagt Jochen Kiersch. Die Anhebung sei aber zulässig. Er fürchtet nun einen harten Verteilungswettbewerb um preiswertes Wohnen. "Der Ausverkauf von öffentlich kontrollierten Wohnraum ist dumm", sagt er. Andere Städte wie Hamburg seien schlauer, sie behielten die Wohnungsbaugesellschaften in kommunaler Hand.

Ausgeklügeltes Geschäftsmodell

Höhere Mieten haben die Finanzinvestoren nicht vorrangig im Sinn. Ihnen schwebt anderes vor, um Kasse zu machen. Außer günstigen Quadratmeterpreisen lockt die finanzkräftigen Fonds ein ausgeklügeltes Geschäftsmodell, das Verluste auf Jahre hinaus ausschließt und satte Gewinne einkalkuliert.

Dass die verkauften Wohnungen nun verkommen, daran glaubt Ulrich Ropertz vom Mieterbund nicht. Die Finanzinvestoren rechnen fest mit den Mieteinnahmen. Die Mieter zu vergraulen, mache nach Auskunft der Investoren keinen Sinn. So räumt Matthias Moser, Geschäftsführer vom deutschen Ableger der Investmentgesellschaft Fortress, dem Schutz der Mieter einen hohen Stellenwert ein. Nur mit "vermieteten Wohnungen und zufriedenen Kunden" könne das Unternehmen wachsen - und die hoch gesteckten Renditeziele eingehalten werden.

"Braut für Verkauf schmücken"

Ob auf der anderen Seite die neuen Hausherren mehr in die Sanierung investierten, müsse sich noch erweisen. "Vergessen wir eines nicht, wenn die Wohnungen in fünf oder acht Jahren wieder zum Verkauf stehen, müssen sie schon was hermachen", sagt er. Die Finanzinvestoren würden "ihre Braut schon dafür schmücken".

Die neuen Hausherren müssen investieren. Sonst geht es nach Ansicht von Lutz Freitag vom Gesamtverband deutscher Wohnungsunternehmen (GdW) mit dem Wohnobjekt bergab. Es könne verkümmern, der "volkswirtschaftliche Kapitalstock" werde entwertet, die Wohnqualität sinke. "Quartiers- oder gar Stadtentwicklung, Strategien für funktionierende stabile Nachbarschaften und sozialräumliche Integration verschiedener Bewohnergruppen mutieren dann zu sozialromantischen Mustern ohne kurzfristigen Wert", sagt Freitag. Irgendwann erreiche diese "Erosion" auch andere Bestände im Quartier. Das gelte es abzuwenden.

Stadtentwicklung in Investorenhand?

Sorge bereitet dem Mieterbund ein weiterer Punkt: Die Kommunen geben durch den Verkauf die Stadtentwicklung aus der Hand. Auch der Gesamtverband deutscher Wohnungsunternehmen sieht das mit gemischten Gefühlen. "Es geht um die eigene Zukunft. Das wird von manchem Kommunalpolitiker leider nicht erkannt", sagt GdW-Präsident Freitag.

In Dresden hat die Politik das nicht aus den Augen verloren. Um den Schuldenberg von 750 Millionen Euro abzutragen, stellt die Stadt das kommunale Wohnungsunternehmen mit rund 47.000 Wohnungen zum Verkauf, das maßgeblich an Stadtumbau und an der Stadtentwicklung beteiligt ist. Wer 650 Millionen Euro auf den Tisch blättert, kriegt den Zuschlag. Damit wäre die Stadt mit einem Schlag beinahe schuldenfrei.

Sozial-Charta in Dresden

Der Erwerber müssen aber die Dresdner Sozial-Charta akzeptieren. "Insbesondere der Mieterschutz wird mit Umsetzung der Sozial-Charta besser sein, als er jetzt ist", sagt Oberbürgermeister Ingolf Roßberg auf Anfrage. So soll unter anderem über 60-Jährigen ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt werden, teuere Luxussanierungen sind tabu und der Schutz vor Eigenbedarfskündigung besteht zehn Jahre.

An dieser Sozial-Charta gibt es nichts zu deuteln. "Sie ist die Verhandlungsgrundlage", sagt Stadtsprecherin Stefanie Pohl. 50 Interessenten haben sich inzwischen gemeldet, darunter auch internationale Investoren. Die Sozial-Charta schreibt dem neuen Eigentümer wie auch dessen Nachfolger unmissverständlich ins Stammbuch - bei der Stadtentwicklung bleibt allein die Stadt Dresden Herr im Haus.